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Engagement de construire par un professionnel de l’immobilier : quelle prescription pour le droit de reprise de l’Administration ?

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21/07/2020
Une SCI qui n’a pas, pour être exonérée de droits d’enregistrement, justifié de l’achèvement des travaux de construction à l’expiration du délai de quatre ans, peut se voir imposer le droit de reprise de l’Administration fiscale pendant six ans.
Rappelons que les acquisitions d’immeubles par un assujetti à la TVA sont soumises au droit fixe de 125 euros, à condition que l’acquéreur s’engage, dans l’acte d’acquisition, à effectuer dans le délai de quatre ans à compter de cet acte, les travaux de reconstruction ou de remise à neuf (CGI, art. 1594-0 G).

Le droit de reprise de l’Administration au regard des droits de mutation est soumis :
  • soit à la prescription triennale, prévue par l’article L. 180 du livre des procédures fiscales ;
  • soit à la prescription sexennale, prévue par l’article L. 186 du même livre.
Dans l'affaire jugée le 7 juillet 2020, une société civile immobilière (SCI) a acquis un tènement immobilier. Dans l’acte de vente, elle s’était engagée à remettre à neuf l’immeuble dans un délai de quatre ans. L'administration fiscale a remis en cause ce régime au motif que les travaux avaient été achevés plus de cinq ans après l'engagement de construire. Après mise en recouvrement des droits d'enregistrement correspondants et rejet de sa contestation contentieuse, la SCI a saisi le juge afin d'être déchargée de ces impositions. Ses demandes sont rejetées.

La SCI fait grief aux juges du fond de ne pas avoir retenu la prescription triennale. Selon elle, le droit de reprise de l'Administration s'exerçait jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle de l'enregistrement de l’acte, l'exigibilité des droits et taxes ayant été suffisamment révélée par l’acte de vente (LPF, art. L. 180). Celle-ci n'avait pas mis en œuvre de mesure d'investigations particulières. Elle savait que les droits étaient exigibles, les travaux n’ayant pas été achevés.

La Cour de cassation rejette son pourvoi. Elle rappelle la règle selon laquelle « la prescription abrégée du droit de reprise de l'administration, prévue par l'article L. 180 du livre des procédures fiscales, n'est applicable que si l'exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée à l'administration fiscale par le document présenté à la formalité ». L'arrêt a relevé :
  • d'un côté, que la SCI n'a, à l'expiration du délai de quatre ans, ni adressé de déclaration de travaux concernant la deuxième tranche, ni justifié d'aucune démarche auprès de l'administration pour l'aviser de leur non-achèvement et demander une prorogation de délai,
  • et, de l'autre, qu'elle est restée taisante jusqu'au dépôt d'une déclaration d'achèvement des travaux postérieurement au délai imparti.
« De ces constatations, la cour d'appel a exactement déduit que la prescription sexennale de l'article L. 186 du même livre était applicable ».
 
Pour aller plus loin, v. Le Lamy Fiscal, n° 6793.